工事区分という言葉には、どのような意味や区分けがあるのかご存知でしょうか。工事に携わる人や商業施設・ビルに出店経験のある人なら一度は耳にしたことがあるかもしれませんが、初めて出店する人にとっては正しい意味を知らないことも少なくないでしょう。
本記事では工事区分に関する基本情報と注意点についてご紹介します。
工事区分とは、オフィスビルや商業施設、商業ビルなどの工事を行う際に、業者を選定するのは誰か・費用を負担するのは誰かを明確に分け、示したものです。
なぜ区分を分けるかというと、細かく決めておかないと特に工事の際の費用負担で揉めることになり、トラブルに発展するからです。トラブルを避けるためにも、工事区分を設けて明確にし、どの部分をオーナー側とテナント側のどちらが業者に発注するのか、どちらが費用を負担するのかを明らかにしておく必要があります。
工事区分に関しては、以下の3つに分類されます。
・A工事
・B工事
・C工事
各工事の特徴や発注・負担はどちらがするのかについて、詳しく解説していきます。
A工事とは、建物における全体の構造や共有部分に関する工事を指す言葉。A工事ではオーナー側が業者の選定と発注を行い、費用も負担します。
なぜオーナーが業者の選定と発注を行い費用の負担をするのでしょうか。
理由は、オーナーが所有する建物に関する資産価値や安全性について、維持や向上をさせるのが目的の工事であるためです。
＜A工事の例＞
・ビルの内壁や外壁
・エレベーターに関する工事
・廊下や階段
・共用のトイレ
A工事は、テナント側がビルや商業施設などに入居する際は、直接関わらない工事が大半です。
A工事の範囲で気になる箇所があれば、契約前にオーナーに工事の相談をしてみるのもよいでしょう。
B工事は建物の構造や電気、水回りをはじめとした全体に影響が出る箇所の工事を行います。テナント側の希望により工事を行い費用の負担はするものの、工事を行う業者を決めるにはオーナー側です。
＜B工事の例＞
・空調設備
・電源や分電盤工事
・給排水設備
・電気設備の追加や変更
・防災設備
B工事でオーナー側が業者を決める理由は、建物の安全に関わる重要な工事であるためです。
テナント側がコストを重視した結果、手抜き工事をする業者へ依頼すると建物や設備にダメージを与える可能性があります。ダメージを防ぎ、建物の安全の担保や資産価値を維持するためにも、オーナー側が業者を選ぶのです。ただし、オーナー側が業者を選ぶことで工事のコストが割高になり、トラブルに発展することもあります。
トラブルを未然に防ぐためには、テナント側がB工事に関して事前にオーナー側と金額などを確認しておくことが重要です。
C工事は建物の構造に関わらない、内装工事や什器の設置工事などを指します。テナント側が業者を選び、費用を負担するのが特徴です。A工事とB工事の所有権に関してはオーナーにあるものの、C工事ではテナントに所有権があります。
C工事はA工事やB工事と異なり店内のデザインに関連するため、設備として必要な工事ではなく、テナント側の使いやすさを向上させるために行う工事。C工事ではテナント側が自ら選んだ業者に工事を依頼できるため、費用を抑えたり、自分達がよく利用する業者に依頼したりすることが可能です。
＜例＞
・カーペットやクロスの張替え工事
・電源・電話・インターネットに関する配線工事
・什器の設置工事
C工事は建物によってB工事に当たるケースもあるため、工事の際は事前にオーナー側に確認を行いましょう。
C工事で設置したものは退去時に持ち出せますが、原状復帰を求められることが多いことを頭に入れておいてください。
入居したテナントにおける専有部分に関して、賃貸借の開始時からすでに備わっている設備については、A工事に該当するものもあります。その際は、賃貸借契約書における工事区分をしっかりと確認しましょう。
また、テナントや建物において問題のある箇所が専有部分である場合も、オーナー側がA工事として認めることでテナント側の費用負担なしで工事をして貰える場合もあります。気になる箇所や問題を感じる箇所があった際は、なるべく早いうちにオーナー側に交渉するのがおすすめです。
共有部分について気掛かりな箇所があればオーナー側に申し入れを行い、A工事として工事を行ってもらうのもよいでしょう。
責任の所在について確認する
責任の所在がオーナーとテナントが入り交じるB工事は、責任の所在を巡りトラブルになることが少なくありません。そのため、発注前の事前確認を怠らないようにしましょう。
責任の所在をはっきりさせるには、工事区分表が有効です。工事を行う際に費用の負担はどちらか、責任はどちらにあるかを明確に記した表を基に確認しておくと、認識の違いを正しトラブルの回避が可能となります。
B工事は工事業者の選定をオーナー側が行いますが、話し合いや交渉は可能です。オーナー側に任せっきりにすると、テナント側が依頼するよりも高い請求がされる可能性が多々あります。
交渉の際は、「金額を安くしてくれ」と言うだけではうまく進まないものです。そこでテナント側で同じ工事項目の見積書を作成し、その見積書と比較しながら金額交渉を行うと話が進めやすくなります。
オーナー側と交渉し、B工事に含まれる内容の一部をA工事として扱ってもらえるよう、相談してみるのも一案です。
原状回復工事にも注意
B工事では解約時にテナント側が原状回復工事を行うことになります。原状回復工事がいくらになるのかも、確認しておきましょう。
契約に関しては、B工事の総額が決定してから締結するようにしてください。理由として、オーナー側はB工事に関して業者の選定と契約を行うだけで実際の費用を負担しないため、「高額でも問題ない」と考えることがあるからです。テナント側は総額が分からないまま契約を締結した結果、高額な費用を支払うことになるケースが少なからず発生しています。
契約を締結すると、工事区分の変更は基本的に不可能です。トラブルを避けるべく、契約締結前にB工事の見積もりを行ったり、オーナー側から工事区分表を受け取ったりして、不明点や疑問点があれば契約締結前に確認するようにしましょう。
C工事を行う際は、工事の箇所がB工事に含まれていないかどうか、しっかりとチェックしましょう。理由としては、建物全体に対して影響が出るような工事が含まれていると、費用が高額になる場合があるからです。
B工事が発生していないかチェックをし、もし発生していた場合はオーナー側や管理会社へ相談。業者や施工内容に関して、変更をしてもらいましょう。
C工事の注意点は、費用面にもあります。C工事はテナント側が業者を選べるため、相見積もりを取ることで工事費用を抑えるようにしましょう。
C工事もB工事と同じく、オーナー側が業者の選定・費用の負担を行うA工事に該当する箇所がないか、しっかりと工事内容をチェックしておくことも大切です。
テナント側が業者を指定したり費用を負担したりするC工事ですが、工事内容についてはオーナー側にもしっかりと共有しておきましょう。なぜなら、工事に関わる情報を共有しておかないと、後になってオーナー側とトラブルに発展する可能性もあるからです。
業者の選定・費用負担をテナント側が行うC工事でも、事前にオーナー側に工事内容を共有し、承諾を得てから工事を行いましょう。場合によってはC工事に該当する内容でもB工事になる場合もあるため、事前の工事内容の共有は欠かせません。
商業施設やビルにおいて工事を行う際、工事の範囲に加えてテナント側・オーナー側のどちらに業者の選定権があるか、費用はどちらが負担するのか明確な決まりがあります。
商業施設やビルに出店する際は工事区分をしっかりと確認を行い、トラブルがないように工事を進めましょう。
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