商業施設に出店する際の賃料は固定賃料だけでなく、「歩合賃料」というものがあるのはご存知でしょうか。なんとなくイメージは掴めても、正しい意味や歩合賃料が数種類あることを理解している方は、少なくありません。本記事では歩合賃料の意味とともに、商業施設への出店する際に知っておきたい3種類の歩合賃料についてご紹介します。
歩合賃料とは
歩合賃料の種類
歩合賃料別にみた出店者(借り手)側のメリット・デメリット
ポップアップストアにおける賃料
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歩合賃料とは、主にショッピングモールや商業施設にて営業されている店舗に導入されている賃料の計算方法です。月々の売上により賃料が変動する場合もあれば、使用面積単位に定めた固定の賃料にプラスして、基準となる売上高を超えた際の売上に比例して計算された賃料を合算する場合もあります。
（歩合賃料と基準となる売上高は、立地や店舗の形態ごとに異なる）
歩合賃料は借り手側からすると賃料の負担が大きすぎず、オーナーなど貸し手側からするとある程度安定した売り上げを得られるシステムといえるでしょう。
歩合賃料は主に3種類あります。
・完全歩合賃料
・固定賃料＋歩合賃料
・最低保証賃料＋歩合賃料
完全歩合賃料は、その月の売上に対して歩合率を掛け、計算した賃料を支払うものです。
| ＜例＞ ・売上歩合率が10% ・1ヶ月の売上が500万円上記の場合 →500万円×歩合率10%で50万円となり、賃料が50万円になります。 |
完全歩合賃料は売上と賃料が連動しているのが特徴です。
スペースオーナー(貸主)側からするとテナントの売上が多い月は賃料が多く入ってきますが、反対に売上が低い場合には賃料も減ってしまうというデメリットがあります。
一方、出店者側としては売上以上の賃料を徴収されることはないため、場所代だけで赤字になるという事態は避けられます。
固定賃料＋歩合賃料は、固定賃料に加えて月の売上高に応じた歩合賃料を払う形式です。
借り手側は一定の売上を超えた金額に関して、歩合率を掛けた歩合賃料を算出し、固定賃料と合わせた賃料の支払いを行います。
| ＜例：・固定賃料10万円に加えて売上500万円を超えた額は10%支払う場合＞ ・1ヶ月の売上が1,000万円歩合賃料は次の計算式で求められます。 （1,000万円-500万円）×歩合率10%＝50万円 固定賃料10万円＋歩合賃料50万円の合計60万円が当該月の賃料です。 |
最低保証賃料＋歩合賃料では、借り手側と貸す側にて最低限の売上となる最低保証賃料を取り決め、売上が悪い月でも最低保証の売上が生じたとみなして、最低保証の金額に歩合率を掛けた賃料を支払う形式。
最低保証賃料を上回った場合は、売上に歩合率を掛けた賃料を支払う必要があります。最低保証賃料＋歩合賃料は、現在のショッピングセンターにおいてもっともポピュラーな形式です。
| ＜例：売上歩合は10%、最低保証売上は600万円の場合＞ 【下回った場合】売上が400万円 最低保証売上の600万円で計算。600万円×歩合率10％＝60万円が当該月の賃料 【上回った場合】売上が1,000万円 売上1,000万円に歩合率10％＝100万円が当該月の賃料 |
最低保証賃料＋歩合賃料は貸す側からするとテナントの売上が想定を下回った場合は最低限の賃料が保証され、上回った分は増加となるため、安定した賃料収入を可能とします。
3種類の歩合賃料について、借り手側のメリット・デメリットをご紹介します。
完全歩合賃料は売上と連動しているため、借り手であるテナント側からすると売上が悪かった月は負担する賃料が安く済むというメリットがあります。
他の歩合賃料ではある程度固定の賃料が発生するため、特に開業や起業したばかりだと負担が大きいもの。完全歩合賃料ならば売上が少なくても賃料の負担が少ないため、開業や起業したばかりの借り手としては、賃料の面ではある程度安心して経営が行える点もメリットです。
オーナーにとって、テナントの売上が上がることで自身の収益も増えます。そのため、歩合賃料の場合はテナントの売上向上を支援する施策やマネジメントのフォローを行ってくれることがある点も、借り手側にとってメリットといえるでしょう。
完全歩合賃料は売上に比例して賃料が上がるのがデメリット。
売上が上がった分だけ賃料も上がるため、実際の利益はあまり伸びないのがネックです。
また、完全歩合賃料の場合、百貨店やショッピングモールでは施設が預り金を管理するケースも多く、その場合はイベント終了後から実際に売上が支払われるまでに1-1.5か月ほど時間を要する場合もあります。
固定賃料次第では、売り上げによっては完全歩合賃料よりも賃料が安くなる場合もあるのが固定賃料＋歩合賃料のメリットです。
| ＜例＞ ・固定賃料が30万円・売上500万円を超過した額は10%支払う 上記の条件で1,000万円を売り上げた際は、（1,000万円－500万円）×10%で50万円に固定賃料の30万円をプラスした賃料を支払います。 |
完全歩合賃料が10%だった場合は同じ1,000万円の売上だと賃料が100万円となるため、契約内容によっては固定賃料＋歩合賃料の方が安くなるケースもあります。
固定賃料＋歩合賃料は名前の通り、固定賃料が必ず発生します。売り上げが低い月でも固定賃料は発生するため、開業や起業したばかりだと十分な負担になるのがデメリットです。
基本的に貸し手側のリスクを最小化する賃料形式であるため、出店者側のメリットは特にありません。
売上が最低保証売上に満たない場合は、例え売上が低くても契約時の最低保証売上の分だけ賃料を支払わなくてはなりません。
| ＜例＞最低保証売上が600万円・歩合率が10%の場合、売上が100万円でも599万円でも賃料は60万円となります。 |
借り手側からすると、売上が悪くても最低保証賃料の分を支払わなくてはならず、売上がない月は負担が大きいです。また、売上がアップしても賃料が歩合率で計算されるため、負担が重い点もデメリットといえるでしょう。
百貨店やショッピングモールでのポップアップストアやマルシェでは歩合賃料形式が採用されているケースもありますが、SHOPCOUNTER上でのほとんどのスペースは固定賃料形式です。
出店経験が豊富でおおよその出店時売上が予測できる場合、初出店でどの程度売上が期待できるか分からない場合は、固定賃料がリーズナブルな設定の路面店スペースを中心にレンタルスペースを探してみることもおすすめします。
商業施設に出店する際は歩合賃料となっており、条件はさまざまあります。
出店したい商業施設における歩合賃料の形態はどれなのか、どのくらい売上が見込めるのか、最終的に賃料がいくらになるのか。それぞれの金額をしっかりと考慮し、出店をご検討ください。
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